Suisse: jusqu’à présent, pas d’impact négatif du dépôt profond sur les prix de l’immobilier

En septembre 2022, la Nagra a proposé le site de Nord des Lägern pour construire un dépôt profond destiné aux déchets radioactifs. Le domaine d’implantation se situe pour l’essentiel dans l’Unterland zurichois, et l’accès au dépôt, c’est-à-dire l’installation de surface, devrait être construit à Haberstal, dans la commune de Stadel. La Société coopérative nationale pour le stockage des déchets radioactifs (Nagra) est chargée de la planification et de la réalisation du dépôt.

«Afin de répondre aux interrogations de la population de manière éclairée», le canton de Zurich a demandé à Wüst Partner AG de réaliser une étude sur le marché de l’immobilier dans la commune de Stadel et dans l’Unterland zurichois. La population a en effet émis des craintes sur le fait que les prix de l’immobilier pourraient chuter dans la région d’implantation. L’étude doit fournir des indications sur l’évolution des prix avant et depuis la recommandation de site de la Nagra. Pour ce faire, elle établit des parallèles avec l’ensemble de la Suisse ainsi qu’avec les régions qui possèdent une installation nucléaire.

Les prix de l’immobilier dans la région d’implantation sont supérieurs à la moyenne
«L’analyse montre que les prix des logements dans la commune de Stadel et dans la région de l’Unterland zurichois ont évolué de manière plus dynamique ces dernières années que la moyenne suisse», a précisé le canton de Zurich dans son communiqué de presse. Information confirmée par la Nagra: «Les prix des habitations à Stadel et dans l’Unterland zurichois ont plus fortement augmenté ces dernières années que la moyenne suisse.» D’après le canton, ils ont également continué à augmenter récemment, malgré des coûts du financement déjà plus élevés et l’annonce de la construction du dépôt. «La demande demeure donc inchangée.» Il s’agit toutefois d’un constat à un instant T. La banque cantonale zurichoise (la ZKB) ne s’attend pas, elle non plus, à une dévaluation importante dans la région, et considère que d’autres facteurs que la construction d’un dépôt profond sont déterminants pour les prix de l’immobilier.

La liaison au réseau de transport et le taux d’imposition, facteurs d’influence des prix de l’immobilier
L’étude réalisée par Wüst Partner AG fournit des indications sur les facteurs qui influencent positivement la satisfaction de la population et qui conduisent à une augmentation des prix de l’immobilier. «Globalement, le prix de l’immobilier tient compte de nombreux facteurs variés déterminants», explique le canton de Zurich, qui cite parmi les principaux «la centralité (proximité avec Zurich), la liaison aux transports publics et aux transports individuels motorisés, le taux d’imposition de la commune, ainsi que la proximité avec les espaces de loisirs, les commerces, et les lieux de travail». À l’inverse, d’après le canton, des facteurs tels que «le bruit et d’autres immiscions, le contact visuel avec les sites industriels ou encore une situation périphérique» ont tendance à faire baisser les prix.

Toujours selon le canton, l’influence d’un seul facteur peut être mesurée statistiquement à condition que les données disponibles soient suffisantes. D’après les auteurs de l’étude, aucun dépôt profond n’étant encore présent en Suisse, des valeurs empiriques font défaut. De même, les connaissances acquises à l’étranger ne peuvent s’appliquer directement à la Suisse. «Il est donc impossible de quantifier avec exactitude les impacts d’un dépôt en couches géologiques profondes sur les prix de l’immobilier», conclut l’étude. Les auteurs ajoutent toutefois que «comme l’ont montré d’autres études, des conséquences négatives d’un tel dépôt sur les prix de l’immobilier ne peuvent être exclues».

Évaluation de l’Office fédéral de l’énergie (OFEN)
L’OFEN supervise la recherche de site de la Nagra et se penche «depuis plus de dix ans sur les conséquences socio-économiques possibles d’un dépôt profond». Dans une feuille d’information, l’office présente son évaluation et souligne le fait qu’outre des facteurs mesurables, d’autres facteurs relevant davantage du ressenti, tels que l’image d’une région, ont un impact sur les prix de l’immobilier. Concernant les facteurs mesurables, l’OFEN aboutit à un constat évident concernant les installations de surface qui seront construites à Haberstal: «Il s’agit d’une section de terrain fermée, essentiellement entourée de forêt […]. L’installation est ainsi peu visible des habitations. Et l’emplacement de l’installation garantit aussi que les immixtions seront contenues tout au long de la durée des travaux. Sur la base de ces facteurs mesurables, aucune dévaluation sensible et à grande échelle de l’immobilier en raison du dépôt profond n’est attendue.»